一纸购房合同背后，责任究竟由谁承担？
一纸购房合同背后，责任究竟由谁承担？
2007年，北京的李女士怀揣着对美好生活的憧憬，与度假村投资公司（以下简称开发商B公司）签订了《公寓合作建设合同书》，购买了一套位于度假村内的公寓。
合同签订当天，李女士就支付了全部购房款59万余元，开发商B公司也出具了加盖财务专用章的购房款收据。
按照合同约定，开发商B公司应于2008年8月10日前向李女士交付房屋。然而，李女士等来的不是新家的钥匙，而是漫长的等待和开发商的推诿。
2013年，李女士带着遗憾离世，将未了的心愿留给了丈夫许先生和女儿小许。直到2021年，开发商B公司仍未交付房屋，许先生和女儿无奈之下将开发商告上法庭，要求解除合同并返还购房款。
案件介绍
展开剩余83%李女士购买的公寓位于开发商B公司开发的度假村项目内。在签订合同并支付全款后，开发商B公司迟迟未能如约交房。在李女士去世后，她的丈夫许先生和女儿小许继续维权。
在法庭上，开发商B公司提出了一个令人意外的辩解：他们声称该公寓项目实际由张某华设立的庄园公司（以下简称C公司）独立核算，相关债权债务应由C公司承担。
开发商B公司提交了2008年9月28日与C公司签订的《公寓合作项目结算协议目录》作为证据，试图证明自己不应承担责任。
许先生和女儿小许对此表示强烈反对，他们指出，与开发商B公司签订购房合同的是李女士，收款方也是开发商B公司，合同与C公司毫无关系。他们坚决不同意追加C公司为被告或第三人，坚持要求开发商B公司承担违约责任。
裁判结果与理由
法院经审理后，作出了如下判决：
解除合同：李女士与开发商B公司签订的《公寓合作建设合同书》于2021年5月14日解除； 返还购房款：开发商B公司于判决生效之日起十日内返还许先生和小许购房款59.3225万元； 赔偿利息损失：开发商B公司支付利息损失（自2008年8月11日起计算）。法院的裁判理由基于合同相对性原则：
合同主体明确：案涉合同签订主体为李女士与开发商B公司，双方意思表示真实，合同合法有效； 合同签订时间早：李女士与开发商B公司签订合同的时间（2007年11月14日）早于开发商B公司与C公司签订结算协议的时间（2008年9月28日）； 责任相对性：开发商B公司不能以其与C公司的内部约定对抗购房人，合同责任只能由合同当事人承担。法院明确指出：“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力。”开发商B公司提出的应由C公司承担责任的主张，违反了合同相对性原则，因此不予采纳。
法律分析
上海贸悦律师事务所孙青律师提示：合同相对性原则是合同法的基石，在商品房预售合同纠纷中尤为重要。这一原则在《民法典》第四百六十五条中有明确规定：“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”
合同相对性原则包含三个核心方面：
一、主体相对性
合同关系只能发生在特定主体之间。在本案中，合同主体是李女士和开发商B公司，因此只有李女士（或其继承人）才能向开发商B公司主张权利，也只有开发商B公司需要向李女士一方承担责任。
开发商B公司试图引入C公司分担责任的做法，违反了主体相对性原则。法院强调：“合同当事人一方不能以第三人的原因来免除自己对另一方的责任。”
二、内容相对性
合同约定的权利义务仅约束合同当事人，不及于第三人。李女士与开发商B公司在合同中约定的房屋总价款、付款方式、交付条件、逾期交房责任等内容，只在双方之间产生法律效力。
开发商B公司与C公司之间的结算协议，属于另一法律关系，不能影响李女士与开发商B公司之间合同的权利义务内容。
三、责任相对性
违约责任只能在合同当事人之间发生。即使开发商B公司违约是由于C公司的原因造成的，开发商B公司仍需向购房人承担违约责任，而不能以第三人原因为由推卸责任。
法院在判决中指出：“在因第三人的行为造成债务不能履行的情况下，债务人仍应向债权人承担违约责任。债务人在承担违约责任后，有权向第三人追偿。”这一观点强调了合同责任相对性的两层含义：对外向合同相对方承担责任，对内可向实际责任人追偿。
特殊情形：合同相对性原则的突破
虽然合同相对性是基本原则，但在特定情况下也存在例外：
1. 委托销售关系中的突破
在类似案例中，汪先生通过代理销售公司购买了南通某置业公司的房屋，支付房款后开发商却将房屋另售他人。开发商辩称汪先生是与代理公司签订的合同，根据合同相对性只能向代理公司主张权利。
律师通过调查取证，证明代理公司实际上是受开发商委托销售房屋，表面居间关系实为委托关系，最终法院判决开发商直接承担责任。这种情形下，合同相对性原则被突破，实际委托人需承担责任。
2. 预约合同与本约合同的区分
在商品房预售中，需特别注意预约合同与本约合同的区别：
预约合同：如认购协议、订购协议等，内容相对简单，仅产生订立正式合同的义务； 本约合同：即正式的商品房买卖合同，内容详尽，直接产生交付房屋等义务。海南高院在审理指引中明确：“仅成立预约合同，无权强迫当事人履行正式合同的权利义务。”若双方仅签订认购协议而未签订正式买卖合同，购房人无权要求开发商直接履行交房义务。
3. 关联交易中的特殊规定
在按揭购房等关联交易中，存在多个紧密关联的合同（商品房买卖合同、贷款合同、抵押合同）。最高法在《商品房司法解释》第22条中规定：“担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼。”
这一规定突破了合同相对性，允许贷款银行介入商品房买卖合同关系。但实践中，这种突破的范围和程度仍有争议。
风险提示
商品房预售合同纠纷中，合同相对性原则既是维权的依据，也可能成为开发商逃避责任的借口。购房者应注意：
明确合同主体：签约时核实对方是否为项目开发商，要求与开发商直接签约，避免与不明身份的代理公司签约； 区分预约与本约：认清所签合同是预约合同还是本约合同，了解不同合同的法律效果； 保留付款凭证：购房款应支付至开发商账户，并索取加盖开发商财务章的收据； 警惕“金蝉脱壳”：开发商可能通过关联公司转移责任，需注意合同签约主体与实际收款主体是否一致； 及时维权：发生纠纷后及时主张权利，避免超过诉讼时效。具体案件需要咨询专业律师，本文案例仅供参考。
合同相对性原则像一道无形的墙，将合同的权利义务限定在签约双方之间。在商品房预售合同纠纷中，这堵墙既保护了当事人的合法权益，也可能成为开发商逃避责任的工具。
透过李女士一家13年的维权之路，我们看到法律如何通过坚守合同相对性原则，在复杂的商业关系中划清责任边界，为普通购房者守住公平正义的底线。
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